杏彩体育-鏖战五局，暮色猎人终于连下两城，网友热议不断

【一】“郑开新区”楼市火爆

　　刚刚度过的五一小长假，如果评比郑州、开封哪里人最多，答案一定不是方特、清明上河园、万岁山这些景点！而是郑开新区的售楼部！！

　　作为传统的地产热销期，今年的五一小长假再次升温，郑开新区多处楼盘开盘即清！

　　从大郑东的绿博组团，郑东碧桂园600余套房源十分钟清盘，高层均价高达15500元/㎡，到大开封的汴西新区，恒大未来城2000余套房源开盘即清！

　　网友不禁大喊“郑开新区这是要逆天”！

　　▼以下数据来源于郑州知名自媒体房东俱乐部

　　纵观近年来郑开城市发展，从早年的郑东新区，到今年的白沙绿博组团，再到如今的汴西新区，郑开新区城市框架轮廓早已清晰。

　　两座城市也早已实现了区号、金融、交通等多维度的融合，如今楼市的火爆再次点燃郑汴融城的火花！小编不禁在想，郑开会师真的还远吗？

【二】“郑开会师”还要多久

　　笔者一个小兄弟在金水路东风路绿地新都会附近上班，因为工作业务的原因，经常往返于郑开之间。

　　“郑开之间的时间成本大幅度下降，以前去开封只能做大巴，现在可以选择城铁，高铁，但是我现在基本上是拼车，郑开大道上每天都有大量人员往返，坐私家车拼车只需要10块钱，基本45分钟就可以从金水路东风路到达开封金明广场，非常方便”。

　　听到这里，笔者已经惊呆了，10块钱在郑州也就是个起步价，甚至连吃顿午餐都不止，50分钟在郑州也仅仅是一个上班在路上的时间。

　　如此低廉的时间成本，加上郑开之间的频繁往来，我们完全有理由相信郑开会师已经不远！

　　郑开会师是一个大课题，今天我们主要从城市发展框架、郑州大都市圈规划及道路通达性来一窥全豹。

　　1、从城市发展框架来看。

　　a，东移北扩、西连南优

　　郑州早年发展是以“摊大饼”形式，四面开花，各区域方向同时发展，整体可以归纳为东移北扩、西连南优。

　　但是就实际发展而言，郑州向北是黄河，地理缺陷使得郑州北部扩展难度较大，至今平原新区仍然不愠不火；

　　往南连接南龙湖，依托原有大学规划为宜居教育城，然而大型专业市场迁移，如华南城等，致使此处形成了市区刚需外溢和产业人群混合居住的新城区；

　　往西，郑上新区规划的提出及市政府西迁的利好因素，给郑州西区带来发展机遇，然而目前来看，由西部通往主城区的交通主干道基本就陇海快速路，科学大道等少数几条，高峰期十分拥堵；

　　往东，郑州早于10余年前着手郑东新区的建设，成绩斐然，白沙-绿博组团的加速发展，多条东西主干道的修建，也再次拉大郑州向东的城市框架；而且郑州向东连接开封，全部是平原，开发成本较低。开封作为原省会城市，八朝古都，也在积极发展汴西新区以期和郑州早日会师。

　　因此从郑州的城市框架来看，未来郑州主体向东发展几乎是唯一选择。

　　b，郑州向东，开封向西

　　郑州的城市中心经历了二七广场——紫荆山——CBD——高铁站的三次东移，如今我们再看看象湖省委行政区以及绿博组团的火爆，象湖成为下一个郑州中心东移地点应该是一个大概率事件，而一旦象湖成为下一个中心，是不是意味着中牟将成为二环，开封自贸区将成为城市的三环呢？

　　反观开封，自从1954年省会迁移，纵使百般不服，已然无力再反超郑州。目前来说，着重发展汴西新区，向西发展早日和郑州实现会师似乎成为唯一可行道路，从开封的西大门历经了大梁门-开元门-自贸区大门三次西迁即可看出开封一直在努力着。

　　▼开封新西大门-自贸区大门

　　2、从郑州大都市区规划来看。

　　一体化建设，郑汴秒杀新乡、焦作、许昌

　　郑州作为国家中心城市，将开封、焦作、许昌、新乡等周边的四个城市纳入郑州大都市区的范围。

　　近年来，郑州与这几个城市的一体化建设也被先后提出。但是，从目前城市发展来看，最先享受郑州城市扩展红利的只有开封。

　　我们从现在已有的道路网来看，郑州到焦作目前没有一条直达的免费快速路和主干路，日常来往基本上靠郑焦城际铁路和高速公路；郑州到许昌免费的主干路有G107国道1条；郑州到新乡也有G107国道直达，且郑新黄河大桥已经对豫A牌照小客车免费。

　　对比郑汴之间，除了收费的高速，郑州现在有3条，未来将有6条快速路和主干路直达开封，其中的差距可想而知。

　　3、从道路通达性来看。

　　目前我们往来郑开可以选择的方式很多，抛开轻轨，高铁，高速不谈，我们仅从道路的通达性来看。

　　第一，郑州地铁入汴。

　　这句话在开封民间常常有热议，但是目前并未有权威、详细的规划信息释出，2016年9月25日，开封市召开第十一次党代会，提及未来五年时，说到要做好郑州地铁入汴工程规划，促进与省会联接便利化。

我们暂且不论什么时候能够实现，但是就未来两城的发展趋势来看，笔者还是认为郑州地铁入汴还是有可能的。

郑州地铁8号线起始于西部新城荥阳组团的荥华路站，终点至东部新城中牟组团的中牟北站，这是距离开封市最近的一个地铁点。

一旦郑汴地铁开通，二者之间的关系将极其紧密，就如同香港和深圳，郑州工作，开封生活将成为一种趋势。

　　第二，郑汴六条主干道。

　　3月27日，开封新东京大道开建，预计年底呈现。开封东京大道目前向西延伸至开封十二大街，为双向四车道，拓宽改造后，将改成双向八车道，其西延工程将一路向西延伸，直通郑州北三环，把郑州龙子湖高校区和开封市高校园区连接起来。

除此之外，郑汴之间还规划有新龙路，东至开封，西达荥阳；郑汴沿黄大道（省道312线），东至开封，西到郑州金水科教园区，这两条路规划也都是快速路标准。

至此，除高速之外，郑州开封之间直接贯通的东西达到将达到6条：郑汴沿黄大道、新龙路（名称待定）、郑开北通道（连接东京大道）、G310国道4条快速路，郑开大道（连接大梁路）、郑汴物流通道（连接宋城路）两条主干路。

郑州向东多条大道直通开封，紫色代表快速路，红色代表主干路。

　　试想一下，郑开50公里的路程，却有六条道路直通，是否有必要如此大动干辄？其背后究竟的目的是什么呢？

　　我们用一句通俗的话来解释这个问题——“要想富，先修路”！在笔者看来，全方位的开通郑开交通大动脉，可以说直接打通了郑汴一体化的任督二脉。

　　第三，开港大道年底建成，郑汴港“金三角”合围

　　2015年12月28日，开封直达郑州航空港经济综合实验区的快速通道——开港大道正式开工建设，根据最新消息，开港大道预计今年6月30日前主体工程建成通车，年底全部建成完工，这也意味着郑汴港“金三角”最后一边正式画完。

　　资料显示，开港大道总投资19.4亿元，全长57.3公里，按照一级公路的标准建设。

开港大道采用双向8车道，北起开封市十三大街与连霍高速互通立交，向南穿越郑开大道、郑民高速、商登高速，对接郑州航空港区的东西向中轴线迎宾大道，道路途经开封市城乡一体化示范区、祥符区、尉氏县3个县区，连通开封郑州多个产业片区。

建成以后，开港大道将把沿线多个片区串联起来，成为开港经济带的重要载体，打造高端制造和现代物流基地。

　　郑州，目前河南省会、国家中心城市；开封，河南省会原所在地、八朝古都；航空港，未来的航空城，承载着未来河南弯道超车的希望。由此可见，此中韵味不言而喻。

　　总结：交通的通达性可以说是郑开会师的先决条件。

　　郑州不遗余力的发展大郑东新区，开封卯足了劲儿，在老城区之外，造了一座开封城——汴西新区，将新区的规划直抵中牟，再加上开港大道直接打通和港区的联系。

　　郑东新区、汴西新区、港区这三个支点可以说是贯穿了河南发展的脉络，代表着河南的过去、现在和未来。

　　试问，这样一个区域，有没有实力称为整个河南的“金三角”？

　　我们相信郑开的会师还需要时间，但是这一天迟早会到来。

【三】郑开会师，开封该如何选择

　　郑开会师可期，那么开封该如何选择呢？

　　开封目前的发展重心是在汴西新区，而汴西新区也被划分了两个部分，一是十三大街以东的区域，也是目前房地产开发的主战场（下图中中心区），二是十三大街以西的运粮河组团，目前还处于起步阶段。

　　在笔者看来，汴西新区的发展上半场靠开封，下半场依靠郑州城市框架东扩红利及自贸区的政策优势。

　　汴西新区一至五大街早期开发的楼盘，客户群体多以开封本市及下属县区为主，而开封本身城市规模有限，无法支撑汴西新区的整体建设。

　　下半场加入自贸区及郑州外溢客户，自贸区的政策福利加上郑州投资外溢，将成为开封未来发展主力，而其核心位置无可置疑当属于自贸区管委会所在的十二大街附近，此处既可以向东承接老城区的资源西迁，又可以统筹开封西进，早日与郑州会师。

　　那么面对开封纷繁错杂的房地产市场，我们该如何选择呢？

　　从房地产的角度来看，房产投资的核心纬度有两个，一个是地段，另一个是产品。

　　从地段来看，开封的发展重心是汴西新区，汴西新区的重心是自贸区，而自贸区的核心无疑是自贸区管委会所在位置，目前自贸区管委会区域内，有东润银基望京（自贸区管委会正对面），恒大未来城，永威梅隆公馆等多个项目。

　　那么我们主要分析下这三个项目。

　　首先，从开发商的实力来看。

　　恒大是全国前三房企，开发商实力最强，在开封有恒大帝景，恒大未来城等项目；永威是本土开发商，以景观著称，在郑州饱受好评。

　　东润银基望京属于新东润和银基联合开发，银基以品质著称，十年前的银基王朝至今仍然是郑州豪宅代表之一。

　　新东润起家于郑州白沙，早年被称为“白沙王”，近两年来凭借着郑州小众豪宅东润泰和，郑东千亩大盘东润城声名鹊起，势头正强，以人文情怀享誉郑州。

　　▼新东润小众豪宅-东润泰和

　　其次，从产品规划来看。

　　恒大未来城占地千亩，容积率约2.25，产品由别墅，洋房，高层构成；永威梅隆公馆，占地100亩，容积率约2.49，产品由高层和大平层构成；东润银基望京容积率约1.2，首期产品占地100亩，由别墅和洋房构成。相对来说，望京应该是区域内难得的低密项目。

　　就区域内产品规划来看，早期及正开发的项目多是高层+洋房+别墅的高低配组合而成，后期随着区域价值的凸显，地价上涨，开发的产品也会是高容积率的高层为主，因此东润银基望京低密产品的洋房+别墅项目还是非常稀缺。

　　▼东润银基望京叠墅

　　▼东润银基望京洋房

　　最后，从居住人群来看。

　　产品属性决定居住人群属性，居住人群的多少决定了居住舒适度。

　　举个例子，东润银基望京产品由洋房和别墅构成，一期占地100亩，总计约408户，按每户3口人计算，小区总计1200余人。

　　望京产品的构成与规划已经决定了它只属于极少部分精英人士，入住人群素质相对较高，孩子的成长环境比较优越。百万买房，千万买邻的意思就在于此。

　　笔者总结：

　　1，郑东新区、汴西新区、港区这三个支点贯穿河南发展脉络，将成为未来河南发展“金三角”经济圈。

　　2，房产投资的核心纬度有两个，一个是地段，另一个是产品。

　　3，汴西新区核心位置当属于自贸区管委会所在的十二大街附近，此处既可以向东承接老城区的资源西迁，又可以统筹开封西进，早日与郑州会师。

　　4，目前汴西新区产品多以高层+洋房搭配为主，东润银基望京以洋房+别墅的产品组合将变得非常稀缺。

　　5，百万买房，千万买邻，居住人群的纯粹性决定小区居住的舒适性。

　　▼望京城市展厅-郑开大道集英街东20米路北

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